Kira Hukukunda Yeni Dengeler
Günümüz sosyo-ekonomik konjonktüründe, gayrimenkul hukuku artık sadece teknik bir
disiplin değil, toplumsal huzurun ve sözleşme adaletinin tam merkezinde yer alan bir
fenomendir. Eskilerin « Ev alma, komşu al » düsturu, yerini « Doğru sözleşmeyi kur, güvenle
otur » anlayışına bırakmış durumda. Bir tarafta mülkiyet hakkının dokunulmazlığı, diğer
tarafta ise en temel insani ihtiyaç olan barınma hakkının korunması. Peki, bu hassas
terazide ibre bugün neyi gösteriyor?
1. ‘’Hakkaniyet » Nerede Başlar?
Hukuk sistemimizde ahde vefa ilkesi esastır; ancak değişen olağanüstü şartlar bu ilkeyi
« Emprevizyon » (Öngörülemezlik) teorisiyle karşı karşıya getirebilir. Türk Borçlar
Kanunu madde 344 ve devamı uyarınca, kira bedelinin belirlenmesi sadece bir rakam
yarışı değildir. Beş yıllık süreyi dolduran kira ilişkilerinde açılan Kira Tespit Davaları,
taşınmazın emsal rayiç bedelleri, bulunduğu bölgenin gelişimi ve tüketici fiyat
endeksindeki artışlar ışığında bir denge kurmayı hedefler. Burada akademik bir titizlikle
vurgulanmalıdır ki; mahkemeler « hakkaniyet indirimi » uygularken hem mülk sahibinin
mülkiyet hakkını hem de kiracının ekonomik stabilitesini korumakla mükelleftir.
2. Tahliye Taahhütnamesi:
Uygulamada en çok tartışılan ve Yargıtay içtihatlarına en sık konu olan mesele kuşkusuz
Tahliye Taahhütnameleridir. Bir taahhütnamenin hukuken geçerli kabul edilebilmesi
için « serbest irade » ile imzalanmış olması şarttır.
* Geçerlilik Kriteri: Kira sözleşmesinin imzasıyla eş zamanlı alınan veya boş kağıda
imza attırılarak sonradan doldurulan taahhütnameler, ispat hukuku açısından ciddi
ihtilaflar doğurmaktadır.
Akademik perspektifte « irade fesadı » olarak nitelendirilebilecek bu durumlar, pratik
hukukta ise davanın seyrini değiştiren en önemli unsurdur. Kiracının tahliye baskısı
altında olmadan, sözleşme kurulduktan sonraki bir tarihte bu iradeyi beyan etmiş
olması, belgenin sıhhati için elzemdir.
3. Zorunlu Arabuluculuk:
01 Eylül 2023 itibarıyla hayatımıza giren kira uyuşmazlıklarında zorunlu arabuluculuk
müessesesi, yargının yükünü hafifletmenin ötesinde bir « toplumsal barış » projesidir.
Tarafların, mahkeme salonlarının soğuk ve uzun koridorlarına girmeden önce, bir masa
etrafında profesyonel bir rehber eşliğinde çözüm aramaları, zaman ve maliyet açısından
büyük bir kazanımdır. Ancak unutulmamalıdır ki; arabuluculuk masasında doğru
stratejiyi kuramamak, telafisi güç hak kayıplarına yol açabilir.
Mülkiyet hakkı ile barınma hakkı arasındaki çatışma, hukukun hassas dokunuşlarıyla
çözülmeyi bekleyen bir düğümdür. Ne mülk sahibinin yatırım motivasyonu kırılmalı ne
de kiracı hukuki belirsizliğin gölgesinde kalmalıdır. Bu denge, ancak kanunların lafzına
hakim, ruhunu ise toplumsal nezaketle birleştiren profesyonel bir bakış açısıyla
korunabilir. Unutulmamalıdır ki; sağlam bir kira ilişkisi, sadece imzalanan bir kağıt
parçası değil, tarafların birbirine duyduğu hukuki güvenin bir nişanesidir.
Av. Besra YAŞİK ŞENER / AVRUPAPRESS
News
