Kira sözleşmelerinin uyarlama davası TBK madde 138’de düzenlenen “aşırı ifa güçlüğü”
kapsamında düzenlenen dava türüdür. Sözleşmenin taraflarından birisi, değişen
koşullar kapsamında aşırı ifa güçlüğü içine düşmesi durumunda mahkemeye müracaat
ederek kira sözleşmesinin değişen koşullar çerçevesinde uyarlanmasını talep edebilir.
Başka bir anlatımla, taraflar dava yolunu işleterek kira sözleşmesinin yeni koşullara
uyarlanmasını isteseler de aslında, söz konusu dava taraflara serbest iradeleri
çerçevesinde kira sözleşmesini değişmiş olan koşullara adapte etme imkanı ve hakkı
vermektedir.
Kira sözleşmesi, sürekli edimli sözleşmelerdendir. Dolayısıyla TBK madde 138
kapsamında da düzenlendiği üzere, sözleşmenin yeni koşullara uyarlamanın mümkün
olmadığı durumlarda hakim, kira sözleşmesinin feshine yönelik hüküm de kurabilir.
Öncelikle ilk husus olan kira sözleşmesinin değişen koşullara uyarlanmasını inceleyecek
olursak, hakim ilk olarak taraflar arasında akdedilmiş sözleşmede uygulanabilecek bir
düzenleme olup olmadığını gözden geçirecektir. Gerek düzenleme olmaması gerekse
de olan düzenlemenin taraflar arasındaki menfaat dengesizliğini gidermede yetersiz
kalacağını görürse, taraf iradelerine ters düşmemek koşuluyla sözleşmenin değişen
koşullara uyarlamasını yapacaktır. Hakimin yapacağı uyarlamadan kasıt, aşırı ifa
güçlüğü doğuran kira bedelinin miktarının değiştirilmesi, kira bedelinin
taksitlendirilmesi ya da ödeme vadelerinin değiştirilmesi olacaktır. Hakim aşırı ifa
güçlüğü kapsamında yapacağı uyarlamada kural olarak hakkaniyet sınırları dairesinde
kalmak koşuluyla serbesttir. İkinci hususu inceleyecek olursak, eğer hakim uyarlamanın
mümkün olmayacağını ya da kira sözleşmesinin tarafları arasındaki menfaat
dengesizliğini gidermede yetersiz kalacağını görürse bu durumda sürekli borç ilişkisi
doğurması sebebiyle kira sözleşmesinin ileriye dönük olarak feshini gerçekleştirecektir.
Yukarıda anlatılanlar çerçevesinde, değişen koşullardan dolayı tarafın kira sözleşmesini
yeni koşullara uyarlanmasını talep etmesi şu sıralanan koşulların gerçekleşmesine
bağlıdır.
Dava Açma Şartları
1- Geçerli Bir Sözleşme Olması
Söz konusu uyarlama davası kapsamında değişen koşullar çerçevesinde uyarlamanın
sözleşmenin tarafınca talep edilebilmesi için öncelikle geçerli bir kira sözleşmesine
ihtiyaç vardır. Kira sözleşmesinin geçerliliği kanunen şekle bağlı olmadığından taraflar
kira sözleşmesini diledikleri şekilde yapabilir. Ancak taraflarca, sözleşmenin yazılı
şekilde yapılması ileride doğacak uyuşmazlıklarda kira sözleşmesinin ispatını
kolaylaştıracaktır.
2-Taraflarca Öngörülemeyen ve Öngörülmesi De Beklenmeyen Olağanüstü Durumun
Borçludan Kaynaklanmayan Bir Şekilde Ortaya Çıkmış Olması
TBK madde 138 kapsamında ortaya çıkan aşırı ifa güçlüğünün borçlu tarafın kendi
kusurundan kaynaklanmamış olması gerekmektedir. Başka bir anlatımla, dürüstlük
ilkesi gereği kira bedelinin kendisinden ödenmesi beklenemeyecek durumda olmalıdır.
Söz konusu olay, doğal bir afet olabileceği gibi beşeri sebeplerden kaynaklanmış bir
olay da olabilir.
Nitekim gerek Yargıtay’ın içtihatlarında gerekse de doktrinde yer alan olağanüstü haller
mücbir sebep olarak değerlendirilmiştir. Mücbir sebep, sorumlu veya borçlunun
faaliyet ve işletmesi dışında meydana gelen, genel bir davranış normunun veya borcun
ihlaline mutlak ve kaçınılmaz bir şekilde yol açan, öngörülmesi ve karşı konulması
mümkün olmayan olağanüstü bir olaydır.
3-Olağanüstü Durum Sebebiyle Borçlunun Aşırı İfa Güçlüğü İçine Düşmesi
Olağanüstü durum sebebiyle değişen koşullar kira sözleşmesinin tarafı olan borçlunun
edimini yerine getirmesini önemli sayılabilecek ölçüde zorlaştırması gerektirmektedir.
Bu aşamada devreye Türk Medeni Kanunu madde 2’de düzenlenen dürüstlük kuralı
girecektir. Çünkü her ne kadar sözleşmeyle bağlılık ve sözleşme serbestisi ilkeleri
uyarınca taraflar sözleşmeyle sonuna kadar bağlı olsalar da, değişen
4-Borçlu, Borcunu Henüz İfa Etmemiş Veya İfanın Aşırı Ölçüde Güçleşmesinden
Doğan Haklarını Saklı Tutarak İfa Etmiş Olmalı
Kira sözleşmesinin tarafı olan kiracı, borcu olan kira edimini henüz ifa etmemiş veya
ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş ise,
sözleşmenin tarafı olan kiraya verene başvurarak kira sözleşmesinin iradi olarak
değişen koşullara uyarlanmasını isteyebilir. Ancak önemle belirtmek gerekirse kiracının
kiraya verene başvurarak sulh olmak istemesi kanun kapsamında getirilmiş bir
düzenleme değildir. Eğer kiraya veren kiracının kira sözleşmesinin iradi olarak değişen
koşullara uyarlanması isteğini kabul etmezse, kiracı yan, TBK madde 138’den doğan
hakkını kullanarak kira bedelinin değişen koşullara uyarlama davasını ikame edecektir.
Yetkili ve Görevli Mahkeme ve Dava Açma Süresi
Uyarlama davasında yetkili mahkeme, kira sözleşmesinin icra edildiği kiralanan
taşınmazın bulunduğu yerdeki mahkeme veya davalı yanın yerleşim yeri mahkemesidir.
Görevli mahkeme ise HMK madde 4 gereğince, Sulh Hukuk Mahkemesi’dir.
Söz konusu işbu dava, aşırı ifa güçlüğünün mevcut olduğu durumlarda ivedilikle
açılması gereken bir davadır. Dolayısıyla, kanunda uyarlama davasının açılabilmesi için
herhangi bir süre belirtilmemiştir. Kira bedelinin uyarlaması davası, geriye dönük olarak
kira bedelinin uyarlanmasını talep hakkı vermez. Uyarlama davası ileriye dönük hüküm
ve sonuç doğuran bir davadır. Bu bağlamda aşırı ifa güçlüğü ile karşılaşan taraf, zaman
geçirmeksizin uyarlama davasını açmalıdır.
Covid – 19 Kapsamında Uyarlama Davası
Yaklaşık iki yıldır ülkemizi ve tüm dünyayı esir altına alan COVİD – 19 salgını, başta kira
sözleşmeleri olmak üzere birçok sözleşmenin akıbetinin nasıl olacağı hususunda
kafalarda soru işareti yaratmıştır. Ancak açık ve net bir şekilde bilinen husus, COVİD –
19 salgını, TBK madde 138’de kanun koyucu tarafından belirtilen, sözleşmesinin
yapıldığı sırada taraflarca öngörülemeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü
bir durumun somut örneğini oluşturmaktadır. Elbette söz konusu COVİD – 19 salgınının
borçlu yanın kusurundan kaynaklanmadığı alenen ortadadır.
COVİD – 19 salgını dolayısıyla ticari yaşam durma noktasına gelmiştir. TBK madde 138’i
incelediğimizde kira bedelinin uyarlanması davası açılabilmesi için kişinin tacir olup
olmaması önem arz etmemektedir. Dolayısıyla uyarlama davası açacak olanın, TBK
madde 138’de belirtilen şartları taşıyıp taşımadığını irdelemesi gerekecektir. Hayatın
olağan akışında kişi tacir olsun olmasın COVİD – 19 salgınını öngöremez ve öngörmesi
de kendisinden beklenemez. Kiracı yan, TBK madde 138 bağlamında belirtilen aşırı ifa
güçlüğünü salgın sürecinde yaşamış olması gerekmektedir. Kiracının salgında önce kira
sözleşmesinden doğan asli edim borcu olan kira bedelini ödememesi ya da aksatması
salgın dönemiyle bağlantılı olmayacaktır. Dolayısıyla bu hususun gözden kaçırılmaması
gerekmektedir.
Salgın döneminde uyarlama talebiyle mahkemeye intikal eden somut olaylarda hakim,
kira sözleşmesinin kurulduğu dönemdeki şartlarla, değişen koşullar çerçevesinde
oluşan şartları, pandemi sürecinde kiralanan taşınmazın bulunduğu lokasyonun nasıl
etkilendiğini, kira bedeli ödeme borcu altında olan tarafın süreçten ekonomik olarak
nasıl etkilendiğini göz önüne alarak araştırma yapması gerekmektedir. Yapılan
araştırma ve inceleme neticesinde sözleşme kapsamındaki kira bedelini yeni koşullara
uyarlayabilecektir. Uyarlamanın mümkün olmadığı durumlarda ise sözleşmenin feshine
karar verecektir.
E- SONUÇ
Kira sözleşmeleri için kira bedelini uyarlama davasından kısaca bahsetmek gerekirse;
· Kira uyarlama davasında yetkili mahkeme, kiralanan taşınmazın bulunduğu yerdeki
mahkeme iken, görevli mahkeme ise Sulh Hukuk Mahkemesi’dir.
· Söz konusu uyarlama davası, aşırı ifa güçlüğünün mevcut olduğu durumlarda
ivedilikle açılması gereken bir davadır.
· Geçmişe yönelik kira bedellerinin uyarlanarak talep edilmesi dava konusu
yapılamaz. Ancak uyarlama davası açıldığı andan itibaren kira bedellerinin uyarlanması
talep edilir. Yargıtay’ın içtihatlarında da bu husus kaleme alınmıştır.3
· Uyarlama davası açıldıktan sonra dava sonucuna göre kira bedeli yeni koşullara
uyarlanarak indirilir.
· Borçlu yan, uyarlama davası açmasından davanın kesinleşme aşamasına kadar kira
bedelini ödemekle yükümlüdür. Kararın kesinleşmesi ile birlikte, uyarlanmış olan yeni
kira bedeli dikkate alınarak oluşacak fark gelecek kira dönemine ilişkin kira bedelinden
takas edilir.
· Söz konusu uyarlama davası, 1 yılı geçmemiş olan kısa süreli kira sözleşmelerinde
ya da kira sözleşmesinin sona ermesine 1 yıl kalması durumunda açılabilmesi mümkün
olmaz. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, uyarlama davasının açılabilmesi için kira
sözleşmesinin uzun süreli olmasına gerek olmadığını içtihatlarında belirtmiştir.
· Hakim, uyarlama davası sonucunda, tarafın uyarlama istemli talebine göre,
ödemenin taksitli olarak yapılmasına, kısmi olarak ödeme yapılmasına veya kira bedeli
borcunun azaltılmasına hükmedebilecektir.
AyseNur YILDIZ / AVRUPAPRESS
News
