Gayrimenkul piyasasında gayrimenkullerin değerinin hızlıca artması ile birlikte eski kiracı yeni kiracı kavramları ve kira sözleşmeleri çok önemli hale geldi. Eski kiracı ve yeni kiracı arasında kira farklarının meydana gelmesi ile birlikte mal sahibi ve kiracılar arasında anlaşmazlıklar ortaya çıkmaya başlamıştır. Her iki tarafta yapılan kira sözleşmesine uygun olarak kira bedellerinde güncelleme yapmak istemektedir.
Haklı olarak eski kiracılar eski kiracı olmanın haklarından faydalanmak isterken mal sahipleri de fahiş fiyat artışları ile birlikte değerlenen mülklerinden aynı oranda gelir elde etmek istemektedir.
Bu yazımda kira artış oranlarının neye göre belirlenmesi gerektiği ve fahiş kira artış oranına karşı kiracının hakları ya da mal sahibinin kira artış oranına uymayan kiracıya karşı nasıl bir yol izlemesi gerektiğini ve kira sözleşmesinde belirlenen kira bedelinin nasıl güncellenmesi gerektiğini kısaca açıklamak istiyorum.
Kiracı Kira Artırımı Karşısında Ne Yapabilir?
Ev sahibi, her yeni kira sözleşmesinde kanunlar çerçevesinde belirlenmiş sınır oranında zam yapabilir. Kiracı eğer evde oturmak istiyorsa kiraya yasal çerçeveler ışığında yapılan zammı kabul etmek zorundadır. Kira bedeli artışının sözleşme gereği gerçekleştiği durumlarda, sözleşmeye uygun artışı yapmayan kiracıya karşı ifa davası açılabilir. Ev sahibi, kira zammını kabul etmeyen kiracıyı sözleşme bitimiyle beraber evden tahliye ettirebilir. Yasal oranlar doğrultusunda yapılmış artış karşısında kiracının yapabileceği bir şey yoktur.
Kiracının özellikle dikkat etmesi gereken husus kira artırımının yasal sınır çerçevesinde yapılıp yapılmadığıdır.
Kiraya veren ve kiracı yasal yollar çerçevesinde serbestçe kira artış oranlarını ve kira bedellerini belirleyebilirler. Fakat yeni kira döneminde ödenecek kira bedelinde ne kadar artış yapılacağını kanun tarafından sınırlanmıştır. Kira artış oranının yasal sınırı Türk Borçlar Kanunu ilgili maddesinde belirlenmiştir. Bu yasal sınır bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamasına göre hesaplanmaktadır. Bu ortalamayı geçmemek koşuluyla kira bedelinde artış yapılabilir.
TBMM’nin 8 Haziran 2022 tarihli genel kurulunda kabul edilen geçici kanunla, kira sözleşmelerinde kira bedelinin artışına ilişkin anlaşmalara %25 oranında bir üst sınır getirildi. Türk Borçlar Kanunu’na eklenen geçici maddeyle getirilen yüzde 25’lik kira artış sınırlaması, konutlarla sınırlı olarak getirildi.
Yeni düzenleme sonucunda, kira sözleşmesinde 01.07.2023 tarihine (bu tarih dahil) kadar yenilenen konut kira sözleşmelerinde kira bedelinde en fazla %25 oranında artış yapılabilecektir. Bu oranı geçecek şekilde yapılan sözleşmeler, fazla miktar yönünden geçersiz olacaktır.
Bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı (TÜFE), %25’in altında kalması halinde kira tutarındaki artışın belirlenmesinde değişim oranı (TÜFE) kullanılacaktır.
Eğer kiraya veren kiracıdan, sözleşmede ve TÜFE değerlerine göre belirlenen kira bedelinden fazla kira bedeli talep ediyorsa kiracı bu bedeli ödemek zorunda değildir.
Fakat bu durumda kiraya veren ilamsız bir takip başlatabilir. Bu durumda kiracının süresi içerisinde ilamsız takibe itiraz etmesi gerekir.
Kira sözleşmesinde artış oranı belirlenmemiş ve kiraya veren yeni dönemde fahiş bir kira artış oranı talep ediyorsa bu durumda kiracı, Türk Borçlar Kanunu ilgili maddesi gereği “kira tespit davası” açabilir. Bu durumda kira artış oranı hakim tarafından belirlenecektir.
Mal sahibi Kira Artışı Yapmayan Eski Kiracıya Karşı Ne Yapabilir?
Kiracı ,kira sözleşmesinde kira artış oranı belirlenmesine rağmen sözleşmede belirlenen kira artış oranına uymadan kira bedelini ödüyorsa bu durumda kiraya veren kiracıya karşı ilamsız icra takibi başlatabilir. Bu şekilde kiraya veren kira alacağını tahsil edebilir.
Diğer bir yasal yol ise Türk Borçlar Kanunu ilgili maddesi gereği kira bedelini ödemeyen kiracıya karşı iki haklı ihtar ile sözleşme feshedilebilir ve tahliye davası açabilir.
Av. Simge NOYAN / AVRUPAPRESS
News
