Ceren Yanık / ANKARA
Kentsel dönüşüm uygulamaları, yalnızca riskli yapıların yıkılarak yeniden inşa
edilmesinden ibaret olmayıp mülkiyet hakkı, kat maliklerinin karar alma
yetkileri, arsa paylarının korunması, sözleşme ilişkileri ve yargısal denetim
bakımından önemli hukuki sonuçlar doğurmaktadır. Özellikle maliklerle
yükleniciler arasında yapılan sözleşmeler, zaman zaman uyuşmazlıklara
neden olabilmektedir.
Yeni projede maliklere verilecek dairelerin metrekaresi, kati, cephesi veya
konumunun değişmesi, mülkiyet hakkı bakımından önemlisorunlar
doğurabili.Peki, kentsel dönüşümde hak kaybına uğrayan malik hangi davalanı
açabilir? Açilan dava inşaatı durdurur mu?
Kentsel Dönüşüm Sözleşmesine Karşı Hangi Davalar Açılabilir?
Kentsel dönüşüm kapsamında yapılan sözleşmelerden kaynaklanan
uyuşmazlıklarda, somut olayın özelliklerine göre sözleşmenin iptali,
uyarlanması veya uğranılan zararın tazmini talep edilebilir. Örneğin, eski
binada 100 metrekare büyüklüğünde ve beşinci katta bulunan bir dairenin, yeni
projede 50 metrekarelik bodrum kat dairesiyle değiştirilmesi, malik açısindan
ciddi bir hak kaybına neden olabilir. Böyle bir durumda, sözleşmenin geçerliliği,
iptaliveya değişen koşullara göre uyarlanması hukuki açıdan değerlendirilebili.
Buna karşilık, eski dairesiyle aynı konumda ve benzer özelliklerde bir bağımsız
bölüm verilen, ancak birkaç metrekarelik alan kaybina uğrayan malik
bakımından sözleşmenin iptali yerine tazminat veya parasal denkleştirme
talep edilmesi daha uygun bir hukuki yol olabilir. Nitekim stnirli bir metrekare
veya değer kaybı nedeniyle sözleşmenin tamamen ortadan kaldırılmasını
istemek, her zaman malik açısindan en avantajlı.çözüm değildir.
Sözleşmenin iptalinin talep edildiği davalarda, diğer kat maliklerinin de davaya
dahil edilmesi gerekir. Davanın reddedilmesi hâlinde malik, ciddi bir yargılama
giderleri ve karşı taraf vekâlet ücretiyle karşı karşıya kalacaktır.
Sebepsiz Zenginleşme Davası Nedir?
Sebepsiz zenginleşme davası, bir kişinin haklı bir hukuki sebep olmaksızın
başka bir kişinin malvarlığı aleyhine zenginleşmesi durumunda, elde ettiği
ekonomik yararın iadesini sağlamaya yönelik bir davadır. Kentsel dönüşüm
uygulamalarında, bir malike eski bağımsız bölümüne kıyasla daha küçük veya
ekonomik değeri daha düşük bir daire verilmesi, buna karşılık başka bir malikin
haklı bir sebep olmaksızın ekonomik avantaj elde etmesi hâlinde, şartları
mevcutsa sebepsiz zenginleşme hükümlerine başvurulması gündeme gelebilir.
Örneğin, eski projede bir malike ait olan 100 metrekarelik dairenin yeni projede
90 metrekareye düşürülmesi ve kaybedilen 10 metrekarelik alanın başka bir
malikin bağımsız bölümüne eklenmesi durumunda, bu alan aktarımının hukuki
dayanağı araştırılmalıdır. Haklı bir hukuki sebep bulunmaması hâlinde,
ekonomik avantaj elde eden malike karşı sebepsiz zenginleşmeye dayalı
talepte bulunulması değerlendirilebilir.
Bu tür davalarda, sebepsiz zenginleştiği ileri sürülen kişi veya kişilerin doğru
belirlenmesi büyük önem taşir.
Zira her metrekare kaybı kendiliğinden sebepsiz zenginlesme oluşturmaz.
Davanın açılabilmesi için bir tarafin malvarlığında zenginleşme, diğer tarafin
malvarlığında buna bağlı bir azalma ve zenginleşmeyi haklı kılan hukuki
sebebin bulunmaması gibi koşullarin somut olayda değerlendirilmesi gerekir.
Dava açılmadan önce delillerin güvence altina alinması önemlidir. Bu
kapsamda eski ve yeni mimari projeler, kat planlar, bağımsız bölümlerin
yüzölçümleri, konumları ve ekonomik değerleri karşiılaştınlmalıdır. Mevcut
yapının yikımasından önce fotoğraflarla belgelenmesi ve gerektiğinde
mahkere aracılığıyla delil tespiti yaptınlması gereklidir.
Kentsel Dönüşümde Dava Açlması inşaatı Durdurur mu?
Kentsel dönüşüm sürecinde dava aç;lması, inşaatı kendiliğinden durdurmaz.
Ozel hukuk uyuşmazlıklarında mahkemeden ihtiyati tedbir talep edilebili.
Ancak ihtiyati tedbir kararı verilebilmesi için Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nda
öngörülen koşulların bulunması gerekir. Özellkle parasal tazminatla
giderilebilecek hak kayiplarında mahkemeler, dönüşüm sürecini durduracak
tedbir taleplerini değerlendirirken diğer maliklerin menfaatlerini de dikkate
alabilir. Riskli yapı tespiti veya tahliye gibi idari islemlere karsi açilan davalarda
ISe yürütmenin durdurulması talep edilebilir. Ancak mahkeme tarafindan
yürütmenin durdurulması kararı verilmedikçe dava açılmış olması, idari işlemin
uygulanmasını kendiliğinden engellemez. Aynı şekilde taşinmazın tapu
kaydinda davalıdır şerhi bulunması da tek başına kentsel dönüşüm sürecini
durdurmaz.
Email : av.cerenyanik@hotmail.com
Avukat Ceren Yanık / AVRUPAPRESS
News
