Apartman ve Sitelerde Çatı Tadilatı Nasıl Çözülür?

Ceren Yanık. /  ANKARA Apartman ve sitelerde toplu yaşam, beraberinde çeşitli sorunları da getirebilmektedir. Bu sorunlardan biri de çatıdan kaynaklanan akma ve sızma problemleridir.Çatı, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 4. maddesinde sayılan ortak yerlerden biridir. Bu nedenle çatıdan kaynaklanan akma, sızma ve benzeri sorunların giderilmesinden kural olarak tüm kat malikleri sorumludur. Normal şartlarda apartman ve sitelerin ortak alanlarında yapılacak değişiklik ve müdahaleler için kat maliklerinin onayının alınması gerekir. Ancak acil onarım gerektiren bazı durumlarda kat maliklerinin rızasının aranmayacağı Kanun’da düzenlenmiştir. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 19. maddesinin 2. fıkrasında; “Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun anayapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya ana yapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz...” hükmüne yer verilmiştir. Bu kapsamda, mevcut çatının zorunlu tadilat ve onarım giderlerine tüm kat maliklerinin katlanması gerekir. Kat maliklerinden birinin zorunlu çatı onarım masraflarını karşılaması hâlinde, şartları oluşmuşsa ödediği bedel için diğer kat maliklerine rücu etmesi mümkündür. Çatı tadilatına ilişkin dava açılmadan önce, çatının onarılmasının zorunlu ve acil olduğunun belirlenmesi amacıyla mahkemeden delil tespiti talep edilmesi de mümkündür. Çatının Mimari Projede Yer Alması Zorunludur! Burada dikkat edilmesi gereken önemli hususlardan biri, çatının apartman veya sitenin onaylı mimari projesinde bulunup bulunmadığıdır. Mevcut ve mimari projede yer alan çatının onarılması ile projede bulunmayan yeni bir çatının yapılması hukuken aynı değildir. Projede bulunmayan bir çatının yapılması veya mevcut yapının onaylı mimari projeye aykırı şekilde değiştirilmesi söz konusuysa, proje değişikliği ve ilgili kat malikleri kararı gündeme gelecektir. Bu nedenle çatı konusunda hukuki bir işlem veya dava yoluna başvurulmadan önce binanın onaylı mimari projesinin incelenmesi önem taşımaktadır. Çatı tadilatından kaynaklanan ve Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında kalan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Çatı Yoksa Çatı Yapımı Nasıl Olur? Binada mevcut bir çatının bulunduğu ancak bu çatıdan kaynaklanan akma, sızma veya benzeri problemlerin giderilmesinin gerektiği acil durumlarda kat malikleri kararı olmadan çatı tamiratı yapılır. Peki, apartman veya sitede hiç çatı yoksa ve sonradan çatı yapılmak isteniyorsa ne olacaktır? Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 19. maddesi uyarınca kat malikleri, ana gayrimenkulün mimari durumunu titizlikle korumakla yükümlüdür. Bu nedenle onaylı mimari projede bulunmayan bir çatının sonradan yapılması, mevcut çatının onarılmasından farklı değerlendirilmelidir. Onaylı mimari projede bulunmayan bir çatının yapılabilmesi için gerekli kat maliki muvafakatlarının alınması, buna uygun tadilat/değişiklik projesinin hazırlanması ve ilgili belediye tarafından onaylanması gerekir. Dolayısıyla onaylı mimari projede bulunmayan bir çatının, gerekli proje değişikliği ve izinler sağlanmaksızın yapılması mümkün değildir. Email : av.cerenyanik@hotmail.com Avukat  Ceren Yanık     /     AVRUPAPRESS