en iyi bahis siteleri
1xbetbetpasmariobet
DOLAR 27,2075 0.18%
EURO 28,9949 0.14%
ALTIN 1.682,170,12
BITCOIN 711761-1,45%
Ankara
28°

AÇIK

02:00

İMSAK'A KALAN SÜRE

KİRA İLİŞKİSİNE DAYANAN HUKUKİ UYUŞMAZLIKLARDA ZORUNLU  ARABULUCULUK SÜRECİ
  • AvrupaPress
  • Avrupa
  • KİRA İLİŞKİSİNE DAYANAN HUKUKİ UYUŞMAZLIKLARDA ZORUNLU ARABULUCULUK SÜRECİ
885 okunma

KİRA İLİŞKİSİNE DAYANAN HUKUKİ UYUŞMAZLIKLARDA ZORUNLU ARABULUCULUK SÜRECİ

ABONE OL
Eylül 12, 2023 18:10
KİRA İLİŞKİSİNE DAYANAN HUKUKİ UYUŞMAZLIKLARDA ZORUNLU  ARABULUCULUK SÜRECİ
0

BEĞENDİM

ABONE OL

5 Nisan 2023 tarihinde Resmi Gazete’de yayımlanan 7445 sayılı Bazı Kanunlarda
Değişiklik yapılmasına dair kanunun 37. Maddesi hükmü ile, “Kiralanan
taşınmazların 2004 sayılı Kanuna göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin
hükümler hariç olmak üzere kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar, taşınır ve
taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklar,
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklanan uyuşmazlıklar ve komşu
hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklar” hakkında zorunlu arabuluculuk şartı
getirilmiştir. Bu düzenleme ile 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren açılacak davalar
bakımından, dava açmadan önce arabulucuya başvurmak, dava şartı haline
getirilmiştir.

1.KİRA SÖZLEŞMESİ VE KİRA İLİŞKİSİNDEN DOĞAN UYUŞMAZLIKLAR

Kira sözleşmeleri hukuki dayanağını borçlar kanunundan alan tam iki taraflı sözleşmelerdir.
Sözleşmenin tarafları kiraya veren ve kiralayandır. Kiraya veren bir şeyi bir bedel karşılığında
kullandırmayı taahhüt ederken , kiralayan ise kullanımı karşılığı kira sözleşmesinde taraflarca
belirtilen kira bedelini ödemeyi taahhüt eder. Kira ilişkisine binaen ortaya çıkan hukuki
uyuşmazlıklar ise genellikle; iki ana başlık olarak kira tespit davası ve tahliye davası olmak
üzere, bu davalar açılarak çözüme kavuşturulur.

2.KİRA TESPİT DAVASI NEDİR?

Kira tespit davaları, hem kiraya veren hem de kiralayan tarafından kiranın arttırılması veya
azaltılması talebi ile açılabilen davalardır.Kira tespit davasını açabilmenin ön şartlarından
biri, kira sözleşmesinin 5. yılını doldurmuş olması olup, taşınmazın bulunduğu yerdeki
çevresel ve kültürel faktörler ve içinde bulunduğumuz ekonomik durum kira tespit davalarında,
hakkaniyetli bir sonuca ulaşılması saikiyle göz önünde bulundurulan kriterlerdendir. Bu kriterlerin
yanısıra mahkeme, tüketici fiyat endeksindeki artış oranı, dava konusu taşınmaz ile benzer
şartlara sahip diğer taşınmazların kira bedelleri ve dava konusu taşınmazın nihai durumu gibi
kriterleri göz önünde bulundurmaktadır.

3.TAHLİYE DAVASI NEDİR?

Tahliye davaları ise kira sözleşmesine konu taşınmazın tahliyesinin talep edildiği ancak bu
talebin yalnızca kanunda sayılan durumların tezahüründe mümkün olduğu davalardır. Tahliye
davası açabilmenin kanunda belirtilen şartları;ihtiyaç sebebiyle , yeniden inşa ve tadilat
sebebiyle , yeni malikin ihtiyacı sebebiyle, kiralayanın bir yıllık kira dönemi içerisinde iki
kira bedelini ödememesi sebebiyle , kiralayanın kira sözleşmesine ve kat mülkiyeti
kanuna ve dürüstlük kurallarına aykırı davranması sebebiyle, kiralayanın taşınmaza kira
sözleşmesine ve yani kira ilişkisinin dayandığı borçlar kanununa aykırı olarak zarar
vermesi sebepleriyle olup bunlar tahliye talepli dava açmak için geçerli sebeplerdir.

4. DAVA ŞARTI ARABULUCULUK

Kira ilişkisinden doğan hukuki uyuşmazlıklarda, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren
arabuluculuk şartı getirilmiş olup bu zorunlu arabuluculuk müessesidir.

1 Eylül 2023
tarihinden önce, kira ilişkisinden doğan hukuki uyuşmazlıkların çözümü amacıyla açılan davalar
bakımından, mevcut kanuna göre arabuluculuğa başvurma zorunluluğu yoktur. Ancak bu
tarihten önce açılmış davaların taraflarının dava sürecini nihayete erdirmek amacıyla,
arabulucuya başvurması mümkün olup bu durumda ihtiyari arabuluculuktan söz edilecektir.

Neticeten, 1 Eylül 2023 öncesinde açılan davalar için ihtiyari arabuluculuk; 1 Eylül 2023

sonrasında açılacak davalarda ise kanundan kaynaklanan zorunlu arabuluculuk söz
konusudur.

5.ARABULUCULUK SÜRECİ

a.Arabuluculuğun Tanımı

Arabuluculuk uyuşmazlık çözüm yolu; ihtiyari ve zorunlu olmak üzere ikiye ayrılır. Zorunlu
arabuluculuk bir dava şartıdır ve dava şartı olarak zorunlu arabuluculuk; ticari uyuşmazlıklarda,
iş ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda ve artık kira ilişkisinden kaynaklanan
uyuşmazlıklarda söz konusudur. Bu uyuşmazlık konularında dava açılmadan önce
arabuluculuğa başvurulmaması davanın usulden reddini gerektirir.
İhtiyari arabuluculuk ise, tarafların isteğine bağlı olarak başvurabilecekleri bir çözüm yöntemi
olup yine özel hukuka ilişkin uyuşmazlıklarda söz konusu olabilmektedir. Başvuru yapmak
zorunluluğu söz konusu olmadığından, herhangi bir yaptırımı yoktur.

b.Arabuluculuğa Başvuru

Arabuluculuk sürecini başlatmak isteyen taraf, ilgili dava için yetkili adliyedeki arabuluculuk
bürosuna şahsen veya vekil aracılığı ile başvurabilir. Yazımızın konusu kira ilişkilerinden
kaynaklanan uyuşmazlıklar için ise;ise; kira tespit davası açmak söz konusu olduğunda davacı,
davalının yerleşim yeri mahkemesi veya özel yetkili mahkeme olan sözleşmenin ifa
edildiği yer mahkemesinin bulunduğu adliyedeki arabuluculuk bürosuna başvurabilir.
Tahliye davası söz konusu olduğunda ise; davalı kiracı olduğundan, kiracının dava
tarihindeki yerleşim yeri mahkemesi neresiyse o adliyede bulunan arabuluculuk
bürosuna başvurulabilir.

Yetkisiz arabuluculuk bürosuna başvurulmuş olması ve daire başkanlığı tarafından uyuşmazlık
konusu için arabulucu atamasının yapılmış olması durumunda; taraflardan herhangi biri en geç
ilk oturumda yerleşim yeri veya sözleşmenin ifa edildiği yer ile ilgili belgeleri de sunarak yetki
itirazında bulunabilecektir. Bu durumda arabulucu, itirazı değerlendirme yetkisi olmadığından,
dosyayı Sulh Hukuk Mahkemesine gönderilmek üzere, arabuluculuk bürosuna teslim eder.

c.Arabuluculuk Süreci

Görevlendirilen arabulucu , arabuluculuk bürosu tarafından kendisine verilen taraf bilgilerine
binaen, taraflar ile iletişime geçer. Taraflara ulaşan arabulucu, ortak bir karar ile toplantı günü ve
saatinin belirlenmesi için taraflar ile görüşür ve nihai kararı taraflara bildirir. Arabuluculuk
görüşmeleri tarafların bizahati başvurusu üzerine, taraflarca devam ettirilebileceği gibi taraf
vekilleri katılımı ile de devam ettirilebilmektedir.
Arabulucunun taraflara eşit muamele etme yükümlülüğü olduğu gibi, süreci gizlilik içerisinde
devam ettirme yükümlülüğü de vardır. Bu yükümlülük, süreç içerisinde taraflara ilişkin elde etmiş
olduğu bilgi ve belgeleri gizli tutmakla mükellef olduğu anlamına gelmektedir. Aynı şekilde
taraflar da herhangi bir dava veya tahkim sürecine girilmesi durumunda, süreç içerisinde elde
ettikleri bilgi, belge ve beyanları kullanma hakkına sahip değildirler.
Arabulucu tarafların ortak bir çözüme ulaşamadığı durumda, alternatif çözüm önerilerinde
bulunabileceği gibi, taraflara eşit muamele etmek ile yükümlü olduğundan arabuluculuk
faaliyetleri sonrasında bu uyuşmazlık niteliğinde, taraflardan herhangi birinin avukatı olarak
görev alamaz.

d.Arabuluculuk Sürecinin Tamamlanması

Arabuluculuk görüşmeleri, genellikle bir veya iki oturum ile sonlandırılabilmekte olup oturumlar
sonunda arabulucunun tutanak hazırlanaması ve tarafların bu tutanakları muhafaza etmesi
önemlidir. Özellikle arabuluculuk son oturumu için, tutanak tutulmalı ve tarafların imzasını havi
birer nüsha taraflara verilmelidir. Özellikle arabuluculuk son tutanağı, nihai kararı içerdiğinden ve

dava açmaya hazırlanan taraf için dava şartı arabuluculuğun yerine getirildiğine ispat belge
niteliğini havi olduğundan, önem arz etmektedir. Arabuluculuk görüşmelerine ilişkin tutanağın,
mahkemeye sunulmaksızın dava açılmış olması durumunda, mahkeme arabuluculuk
tutanağının sunulması için ihtar gönderir. Bu ihtara rağmen arabuluculuk tutanağının
sunulmaması halinde, dava usulden reddedilir.
Tarafların arabuluculuk görüşmeleri neticesinde anlaşmaya varması durumunda ise, artık
arabuluculuk görüşmeleri ile sulh olunan hukuki uyuşmazlık konusu için tarafların dava açma
hakları olmayacaktır.

e.Arabuluculuk Ücreti

Arabuluculuk görüşmeleri neticesinde, taraflar anlaşma sağlayamaz ve hukuki sürecin
başlatılmasına karar verilirse arabuluculuk ücreti, arabuluculuk bürosu tarafından arabulucuya
ödenir. Dava sonunda ise, ödenen bu arabuluculuk ücreti davayı kaybeden taraftan tahsil edilir.
Arabuluculuk görüşmeleri neticesinde anlaşmaya varılması halinde ise arabuluculuk ücreti ,
nasıl ödeneceğine karar verilmemişse, asgari ücret tarifesinin altında olamaksızın taraflarca eşit
olarak ödenir. Arabuluculuk ücretinin görüşmelerin başında peşinen ödenmediği durumlarda
ise, arabuluculuk ücreti görüşmelerin sonunda, mevcut arabuluculuk asgari ücret tarifesine göre
belirlenir.

f.Arabuluculuk Süreci Ve Zaman Aşımları

Zorunlu arabuluculuk sürecinde, arabuluculuk bürosuna başvurulan tarihten arabuluculuk son
tutanağının imzalandığı tarihe kadar geçen sürede, zamanaşımı süreleri durur ve hak düşürücü
süreler işlemez. Nihayetinde, arabuluculuk son tutanağının imzalanmasının ardından,
zamanaşımı ve hak düşürücü süreler yeniden işlemeye başlar.

g. Arabuluculuk Sürecine İlişkin Değerlendirmemiz

Arabuluculuk çözüm yöntemi, dava sürecine girilmeden yahut dava sürecinde en pratik ve en
hakkaniyetli şekilde tarafların uzlaşma sağlamasına hizmet eden bir müessesedir. Ancak kira
ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlık konuları bakımından; kira tespit davaları açılmadan önce
tarafların belli bir kira bedelinde arabuluculuk görüşmeleri sayesinde anlaşma sağlaması
mümkün görülse de tahliye davaları bakımından aynı şeyi söylemek güçtür. Nihayetinde, tahliye
talebinin yapısı itibariyle başvuran tarafların fikirlerinin keskin bir netlikte olduğu
düşünüldüğünde, arabuluculuk sürecinde, tarafları ortak paydada memnun edecek alternatif bir
çözüm üretmenin mümkün olmayacağını söylemek doğru olacaktır.

 

Av .Kubra Ceren Gulkan    /    AVRUPAPRESS

Bu yazı yorumlara kapatılmıştır.


HIZLI YORUM YAP