EV ALMAK VEYA SATMAK İSTEYENLER UZUN YAZDIM AMA İŞİNİZE YARAR, OKUMAKTA FAYDA VAR…

Gayrimenkul konusu ınsanların, ailelerin, şirketlerin tamamını etkileyen, ilgilendiren ve çok ciddiye alınması gereken bir konudur. Insanlarin butçelerindeki payı en yuksek olan kalem gayrimenkuldur. Burda gayrimenkul derken başınızı sokacak bir ev, geleceginizi garanti altına alacak, birikimlerinizi değerlendirebileceğiniz bir yatırımdan bahsediyoruz.

Bu konu ile ilgili alacağınız kararlar sizin ve çocuklarınız gelecegini, maddi yaşantılarını, ruhsal durumlarını, yetişme biçimlerini kısaca her şeyi yakından etkilemektedir ve böyle bir karar tesadüflere bırakılmaz. Iyi düşünülmeli, incelenmeli ve bu sektörün resmi otoritesi olan noterlerden, uzmanları olan emlak bürolarından ve bankacılardan mutlaka öneriler alınmalı, onlara danışılmalıdır. Bu yazımda herkesin kafasında olan bazı konular hakkında işin hukuki ve finansal boyutları hakkında bilgiler vereceğim ama daha önce genel olarak düşüncelerimi paylaşmak isterim.

Şöyleki Belçika’da yaşayan Turk kökenlilerin gayrimenkul sahip olma oranı diğer kökenden gelenlere göre çok daha fazladır, ilk geldikleri yıllarda kiralik ev bulabilmek için çok zoralanan ve ne bulursa kiralayan Türkler bugün itibarı ile genelde birden fazla mülk sahibidir ve kiraci konumundan kiraya veren mal sahibi konumuna gelmişlerdir. Belçikalılar genelde birikimlerini degerlendirmek için mülk satın alırken Türkler ilerde birikimim olsun diye mülk almışlardır ve iyi de yapmışlardır.

Bankalar nezdinde en itibarlı müşteriler, borçlarına en sadık müşteriler olarak görülürler. Belçika'da ki ipotek kredilerinin kolaylığı ile Türklerin cesareti ve girişimci ruhları birleşince ortaya çok olumlu bir tablo çıkmıştır. Ailelerin bu konuda daha once aldıkları bu olumlu kararlar devamindaki nesillere hem motivasyon kaynağı hem de sermaye olmuştur ve yeni nesiller de aynen devam etmektedirler.

Sektör ile ilgili konulara gelelim ve okuyucuların kafasındaki bir çok konuya cevap verelim, onlari bilgilendirelim ; A-MÜLK ALIMI FİNANSMANI (İPOTEK KREDİLERİ): Krediler konusunda son yıllarda devletin aldığı ve bankaların uygulamak zorunda oldukları kriterler önceki yıllara göre zor olsa da yine de Belçika bu konuda Avrupa’nın en rahat ülkesidir diyebiliriz

. « ŞUNU RAHATLIKLA SOYLEYEBİLİRİM Kİ CPAS DEN SOSYAL YARDIM ALAN, TEK BAŞINA YAŞAYAN BİR GENÇ BİLE KREDİ ALIP OTURACAĞI KONUTUN SAHİBİ OLUR ». İpotek kredileri konusunu biraz açarsak kredileri aşağıdaki şekilde sıralayabiliriz ; 1-SOSYAL KONUT FONUNDAN ALINAN KREDİLER (FONDS DU LOGEMENT) : Amacı dünyanın herhangi bir yerinde kendine ait bir mülkü olmayan dar gelirli kişilere konut edindirmektir ve koşulları şunlardır : -dünyanın hic bir yerinde uzerinize kayıtlı mülkünüz olmayacak, -daha önce almış olduğunuz kredilerin düzgün ödenmemesinden dolayı Merkez Bankasi kayıtlarında olumsuz kaydınız olmayacak -mümkünse başka hiç bir borcunuz olmayacak veya olan borcunuz gelirinize göre çok düşük olacak -evinizi aldıktan sonra en geç iki sene içinde taşınmak ve en az 5 sene oturmayı kabul etmek ve bu süre zarfında kısmende olsa evinizin bir bolümünü kiraya vermemek, -mümkünse %5-%10 arasi özkaynak sahibi olmak ama özkaynak çok az veya hiç yoksa da olabilir. -işsizlik parası alan, Cpas’den sosyal yardım alan veya düşük gelirli olan herkes yukardaki koşulları taşıyorsa « FONDS DU LOGEMENT » dan ipotek kredisi alarak konut sahibi olabilir.

       Bu kurum tarafından verilen krediler « sosyal krediler » olup faizleri piyasaya göre düşüktür. Bu şekilde alınan evler 5 yıl sonra satılabilir veya kiraya verilebilir. Satıldığı zaman satıldığı andaki ipotek borcu krediyi veren kuruma ödenir ve kalanı mülk sahibinin olur, satma konusunda herhangi bir yasak yoktur.

Kiralamak da mümkündür ama kiraladğınız krediyi veren kuruma bildirmek zorunluluğu vardır ve bu bildirimden itibaren kurum faizleri yukseltir. 2- BANKALAR VEYA DIĞER FİNANS KURULUŞLARINDAN ALINAN İPOTEK KREDİLERİ : Bu tip krediler konu ile ilgili yürürlükteki yasalara uygun olarak özel bankalar veya finans kuruluşları tarafından verilen kredilerdir. Daha önceki yıllara göre çok daha zorlaşsa da ipotek kredisi alabilme koşulları tüketiciler açisından diğer AB ülkelerine göre iyi olan bir ulkedir Belcika. Bu tip kredileri edinebilme koşullarını şu şekilde sıralayabiliriz : -alınan krediyi «ÖDEME GÜCÜ»nüz olacak, bunun icin düzenli geliriniz olması gerekiyor. Bu düzenli gelir maaşınız, kira geliriniz ve/ veya sahibi olduğunuz şirketten aldığınız maaş olabilir. Ücretli iseniz, iş sözleşmenizin süresiz olması ve en az bir yıl çalışıyor olmanız gerekir.

Kira gelirlerinizin %80’i ödeme gücünüz hesaplanırken dikkate alinacak miktardir , Kendi isyerinizden maaş alıyorsanız , yani « INDEPENDANT » statüsünde iseniz, işyerinizin en az iki tane bilançosunun Merkez Bankası tarafından yayınlanması, başka bir deyişle iki vergi yili geçirmiş olması ve zarar etmemesi gerekmektedir. Daha da önemlisi kendinize ödediğiniz maaşın kendi şahsi vergi bildiriminde belirtilmesi gerekir, bankalar maaş bordrolarınıza değil yıllık şahsi vergi beyannamenizde ( declaration extrai du role) ne kadar gelir beyan ettiğinize bakar.

Bütün bu gelir kalemlerinin toplamının %45 i kadar aylık ödeme gücünüz vardır ve o miktara karşılık gelen tutar kadar borçlanabilirsiniz. -en az alınan kredi miktari kadar değeri olan bir gayrimenkulu « GARANTI » olarak göstermeniz gerekmektedir. -Merkez Bankasi verilerinde « SİCİL » inizin düzgün olması gerekmektedir. Daha once kullandığınız kredilerden dolayı herhangi bir gecikme olmamalı, hakkınızda olumsuz kayıtlar olmamalıdır. - en az % 10’a tekabül eden « BİRİKİM » iniz olması gerekmektedir. Bunlar genel koşullar olup, kişiye ve alınan mülkün özelliklerine göre değişebilmektedir.

Bu tip kredileri hesabınızın olduğu bankadan talep edebileceğiniz gibi başka bankalardan da talep edebilirsiniz ama istenilen bilgi ve belgelerin düzgün bir şekilde bir araya getirilip başvurunuzun eksiksiz yapılması, talebinizin en iyi şekilde savunulması ve anlatılabilmesi için «COURTIER» denilen aracı kurumlara da başvuru yapabilirsiniz.

Eğer yukarıda belirttiğim koşullardan birini veya bir kaçını karşılamıyorsanız fazla ümitsizliğe kapılmanıza gerek yok, aracı kurumlardan birine başvurduğunuzda size mutlaka bir çözüm bulacaklardır. B-NOTER MASRAFLARI VE VERGİLER : Bu konu Türk toplumu tarafından yanlış anlaşılmaktadır. Şöyleki gayrimenkul satın alma ile ilgili olan bütün kalemlerin toplamını « noter parası » olarak adlandırıp tek bir kalemmiş gibi düşünmektedirler. Oysa satın alma vergisi veya tapu kayıt vergisi (droit d’enregistrement) bu masrafların toplamının içinde en önemli yeri tutar ve indirimler bu tapu kayıt vergisi ile ilgilidir.

Masrafların toplamını oluşturan kalemler şu şekildedir : -% 12,5 oraninda tapu kayıt (droit d’enregistrement) harcı -%1.5 civarinda ipotek harcı -yaklaşık 3000-4000 euro arasi noterlik ücreti -yaklaşık 1000 euro araştırma ücreti. Son 3 kalem her satın almada mutlaka vardır ve alıcıya aittir. İndirim sadece ilk belirtilen kalemde yani tapu kayıt harcında vardır.

Bunlardan yola cikarak konuyu bölge bölge inceleyelim ; -BRÜKSEL BÖLGESİ : Brüksel Bölgesi için %12,5 olan tapu kayıt harcı (droit d’enregistrement)’nda bugün için yürürlükte olan uygulama ilk evi olanlar için aşağıdaki koşulları taşımak kaydıyla ödenmemektedir ki buna hukuki dilde «abattement» diyoruz ; -ilk eviniz olacak -bu ev sizin oturacaginiz ev olacak ( yatırım amaçlı olmayacak) -evin değeri 500 000 euroyu gecmemek kaydı ile 175 000 euro tutarindaki kısmı bu harçtan muaftır, -tapu üzerinize geçtiği andan itibaren en geç iki sene içinde eve taşınmak, ikamet kaydınızı aldırmak ve 5 sene boyunca o evde kesintisiz oturmak zorundasınız.

Eğer aldığınız evin değeri 175 000 euro ise hiç tapu kayit harcı ödemeyeceksiniz ama diğer sabit masrafların toplamı 9 000 -10 000 € arasında olcaktir. Aldiginiz evin değeri 250 000 € ise tapu kayıt harcı ilk 175 000 euro icin ödenmeyecek, kalan 75 000 euro uzerinden %12,5 yani 9 000 € tapu kayıt harcı ve buna ek olarak yaklasik 10 000 € diger sabit masraflar da eklenerek yaklaşık 19 000 euro tutarında noter masrafı ödenecektir. FLAMAN BOLGESI : Bu bölgede genelde aynı koşullar geçerli olmak kaydıyla tapu harcı ilk ev için %3 olarak güncelenmiş olup normal tapu harci oranı %12 dir. Bruksel bölgesi için bahsettiğimiz sabit masraflar bu bölge içinde geçerlidir. Örneğin bu bölgede satın aldığınız 250 000 € değerindeki bir evin toplam noter masrafı ; 250 000 x %3 = 7 500 € + 10 000 € diger masraflar olmak üzere 17 500 € dur. WALLON BOLGESI : Bu bölgede tapu kayıt harcı oranı %12,5 olup ilk evi olanlar için sadece ilk 20 000 euroluk bir miktar bu harçtan muaftır ancak bu bölgede « modeste » konut yani düşük kaliteli konut olarak tarif edilen konutlarda ki burada belirleyici olan kriter konutun kadastro vergisidir, bu oran satin alma degerinin tamamının %6sı olarak hesaplanır.

Bu oranlara yukarıda değindiğimiz diğer sabit giderleri de eklemek gerekmektedir. Birden fazla mülkü olanlar, işyeri satın alanlar veya ilk evi olsa bile orada ikamet etmeyenler için normal vergi oranları uygulanır, indirim yoktur. Değinilmesi gereken bir diger masraf kalemi de yeni konutlarda uygulanan % 21 oranındaki TVAdır ve bu tür yeni binalarda vergi indirimi yoktur. Ayrica burda değinmediğimiz ve bölgelere göre değişen bazı istisnalar vardir. Bu konu ile ilgili en doğru ve en güncel bilgi noterlerden edinilebilir, edinilmelidir.

C-SATICININ YÜKÜMLÜLÜKLERİ : Satıcıların, mülk sahiplerinin de bazı yükümlülükleri vardır. Son yıllarda gayrimenkul satışları konusunda kanunların mülk sahiplerine yüklediği sorumluluklar aşağıdaki gibidir : - İmar Durum Belgesi ( les renseignements urbanistiques) : bu belge belediyelerin «URBANISME» servisinden alınır ve deyim yerindeyse mülkün röntgenini çeken bir belgedir ; mülk üzerinde izinsiz, kanuna aykırı yapılmış bir inşaat var mı? evde kaç ünite var (konut ve/ veya işyeri)? gibi konular bu belgede belirtilir ve satıcı bu belgeyi temin etmeden evini satışa koyamaz.

Belgenin temini icin kendisi Urbanisme servisine basvurabilecegi gibi noterinden veya emlak bürosundan destek alabilir. Bu belge icin ozel bir form doldurulmalı ve 80 euro civarında bir bedel önceden ödenmelidir. Bütün bu işlemler yapıldıktan sonra yaklaşık 5 hafta içinde belge satıcının eline ulaşmaktadır. - Enerji Sertifikasi ( PEB ) : bu belgede mülk satışa konulmadan edinilmesi gereken bir belgedir ve bu konuda uzman kişiler tarafindan verilir, 150 € dan baslayan 1000 € ya kadar varan bir ücreti vardır, - Elektrik Tesisati Belgesi : bu belge de satıcı tarafından alıcıya satış günü teslim edilmek zorunda olan bir belgedir.

Yeni yapilan evlerde muteahhit elektrik tesisatını hatasız ve normlara uygun bir şekilde vermek zorundadır. Bunun dışında bu konuda bağımsız olarak gorev yapan, kanunlar tarafından yetkilendirilmiş kurumlar veya şirketler satılan evin elektrik tesisatının durumunu rapor eden belgeyi duzenleyebilir. Tesisat «CONFORME» olmak zorunda değildir, sadece durum tespit raporudur. - DUI ( dossier intervention ultérieur) : 2001 den sonra yapilan tadilatlar veya yeni inşaat için zorunlu bir dosya olup kullanılan malzemelerin faturaları, işçilik faturaları, mimari ve teknik planlar, garanti belgelerinden oluşan dosyadır. Satıcı evinde inşaat yaptığını beyan ederse veya alıcı bunu tespit edebilirse satıcı bunları bir dosya halinde satış günü notere beraberinde getirmek zorundadir.